首批9只REITs产品发行成为近期市场的关注焦点，也引发一众小伙伴的关注，究竟这一产品啥时候卖?怎么买?需要注意哪些风险?

中国基金报记者根据来自于中国基金报官微粉丝群内，针对公募REITs提出的五大具备共性的问题，采访了业内专业人士。

首批REITs 独家购买通道>>

问题一：

申购时间和方式

日前首批9只REITs基金都发布了发售公告，投资者可以去看看，发售时间集中在5月31日~6月1日，也有到6月2日的。

根据产品说明来看，投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户);投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户)。

换句话说，即投资者参与公募REITs认购，可以通过场外、场内两种方式认购。场外认购，就是跟普通公募基金认购一样，通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购。而场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购，这种方式比较便利。

通过券商进行场内认购，首先需要开通证券账户，再在APP上进行认购。从目前看，统计显示，大概有100家券商均代销了首批9只REITs基金，通过场内认购比较方便。

需要提醒的是，公募REITs成立之后，将不会再开放申购及赎回，只能在二级市场交易，因此，投资者若使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易。但是使用场外(就是通过银行、互联网平台等渠道买的)基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。

因为REITs独特的产品形式，这类产品机构投资者参与更多，目前针对公众投资者发行的规模并不大，因此不少渠道人士认为会较快售罄，甚至可能会比例配售。

问题二：能否替代债券?

与物业收租相比哪个更好?

这是不少投资者关心的问题。博时基金表示，与债券相比，REITs虽然没有固定的利息回报，但有强制分红机制，并在此基础上有未来资产增值带来的基金份额价值提升的空间。REITs是一种价格波动小于股票而收益性又优于债券的资产。尤其需要说明的是，因为国内REITs的基础资产聚焦于基础设施行业，而基础设施行业没有明显的牛熊特征，因此REITs能够比较有效对冲周期性波动风险，具有穿越周期的作用。

同样，平安基金REITs有关负责人也表示，REITs属于权益性产品，不设业绩比较基准，无固定收益概念，基金份额收益全部来自于基金分红。

“REITs适合两类投资者：第一类有大类资产配置观念、长期持有而非短期操作的投资者;第二类适合以往持有银行理财信托计划债基以及银行等高派息个股的中低风险偏好投资者。” 盈米基金研究员周禹农尤其解释第二种形式，国内风险偏好较低的投资者投资的金融产品底层资产一般有债券、银行或者钢铁等高分红个股。

债券的问题在于信用事件持续发生时刚兑性丧失，目前银行理财已经净值化转型，信托计划也时有发生爆雷传闻;银行、钢铁的分红较为稳定，但是一方面估值偏低上行弹性不大，另一方面股票的波动性也不小。与之相比REITs具备底层资产相对透明、REITs分红更高且可适当期待上行弹性等优势。

而创金合信基金表示，买物业需要较大的资金投入，风险相对集中，收益情况由该物业的周边商业活动是否活跃决定。本次试点的基础设施REITs购买门槛相较购买物业来说是很低的，基本都是单笔认购份额为1000份，相对购置物业的低成本参与是REITs的显著优点。同时，本次试点的REITs的基础资产是基础设施项目的股权，基础设施项目股权有一定的公益性和收入稳定性，有一定的权益属性，提高了投资人定期收取分红的概率。

公募REITs场外认购的风险等级为R4，券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3，投资者也要了解清楚自己的风险偏好，风险等级较低的投资者要谨慎购买。

问题三：分红率较高是否

意味着有稳定的现金流?

博时基金介绍，公募REITs作为一种封闭式基金，投资的资产是有一定现金流的基础设施项目，以通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平，创造更高的现金流回报收益为主要目的。另外，因为REITs设有强制分红机制，在符合条件的前提下，将可供分配金额的90%以上强制分配给投资人。

创金合信基金则从目前9只公募REITs的募集材料来看，不动产类REITs(含仓储类REITs、园区类REITs)2021年现金分红率在4.1%~4.74%之间，而特许经营权REITs相对较高，在6.19%~12.4%之间。

不管是不动产类还是特许经营权类，其基础资产的现金流稳定性，在项目承做阶段进行过审慎的评估，且REITs产品针对基础资产的分红比例有强制要求，所以大概率能够保持稳定的现金分红比例。但也不排除REITs产品的基础资产在极端条件下(如出现基础设施大修等情况)，存在未能达到分红条件的可能。投资者投资时，应当慎重分析基础资产的具体情况，清晰理解风险收益特征后再行购买。

问题四：收益能否像美国、

香港那么高?

平安基金REITs有关负责人直言，各产品底层资产不同，预期的现金分派率也不同，无法直接参考比较。

创金合信基金也表示，美国、香港的REITs收益率普遍能够达到9%左右的较高收益率，主要原因在于美国、香港的REITs底层资产比较多元化，常见于相对租售比较高的商业地产、成本收益较高的校园租赁等高收益资产。

国内目前试点的REITs产品底层资产为基础设施，基础设施包括高速公路、工业园区、污水处理等具有公益特性的项目，此类底层资产相较商业地产项目的升值空间较小，但是收益稳定性会更加有保障。

普通基民可以重点分析REITs底层资产的利润获取能力，后续持续运作成本等影响分红稳定性的关键要素后作出投资决定。

问题五：风险在哪里?

投资需要注意什么?

博时基金表示，REITs的风险主要是收益风险及运营风险。收益风险方面，对资产进行评估，包括评估原始权益人财务报表、整体的业务经营、公司治理结构等多个方面。产品发行完毕后将会进入到运营阶段，运营风险包括运营期间现金流出现波动、有其他突发事件等。

平安基金REITs有关负责人介绍，投资基础设施基金可能面临以下风险：第一是基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地震、台风等)，发生较大损失而影响基金价格的风险。

第二，基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设 施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动，也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

第三，流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

此外还有终止上市风险、税收等政策调整风险等。

盈米基金研究员周禹农则认为，对于普通投资者，建议其重点了解基金的存续期以及资本化率，此外不同产品固定及浮动管理费率的条款差异较大，也会影响投资者的实际持有体验，在投资过程中要对项目的流动性风险、产业政策以及集中投资风险保持警惕。